家を新築するときに必要なのが建築確認申請。工事が始まる前に行政へ申請をして許可をもらい、工事が終わったら申請のとおりに正しく建てられているかを確認してもらうというもの。この確認申請は「新築だけのもの」というイメージがあるかもしれませんが、今後はリフォーム・リノベーションでも必要になっていきます。

一般的な2階建て木造住宅である新2号建築物に該当する建物で、新築ではなくリフォーム・リノベーションをする際に確認申請が必要となるケースを見ていきます。
以下のような大規模な修繕・模様替えを行う場合は、確認申請が必要となります。

①大規模な修繕
大規模な修繕とは、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。
修繕とは、経年劣化した建築物の部分を既存のものと概ね同じ位置に、概ね同じ材料・形状・寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

②大規模な模様替え
大規模な模様替えとは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり模様替えをすることをいいます。
模様替えとは、建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

1⃣柱や梁などの主要構造部分の交換・増設・減築⇒スケルトンリノベーションが該当
2⃣居室や廊下、玄関、階段などの間取り変更⇒階段をかけ替えるだけで確認申請が必要になるかも？
3⃣増築、改築、再建築に準ずる工事⇒増築は地域の制限なく確認申請が必要になるかも？

2025年の建築基準法改正により、「新2号建築物」に該当する建築物の大規模修繕や模様替え、いわゆるスケルトンリフォームについても、確認申請が必要になります。
大規模修繕や大規模模様替えを行う場合、つまり、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の50％を超える修繕工事等を行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりましたので、今回の改正では、以下の工事にも申請が必要となります。

●屋根の葺き替え
●外壁の張り替え
●階段の架け替えや位置の変更
●間取りの変更等（主要構造部壁・柱・床・梁・屋根・階段の50％を超える）
が含まれます。

再建築不可でない通常の建物で、大規模修繕や大規模模様替えを行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりましたので、このルールをそのまま当てはめると、確認申請ができない再建築不可の建物は大規模なリノベーションはできないということになります。
2025年以降は、再建築不可物件でも大規模修繕を行いたい場合は、接道条件を満たすように土地を取得するか、建築確認を取得する方法を模索するしかないという事になってしまいます。

違法建築とは、建築基準法に基づいて建設されていない建物や建築物のことを指します。
例えば、規制範囲外に建築することや建築物の規模が規制値を超えることなどが原因で違法建築になることがあります。
違法建築は、地震などの災害時に建物の倒壊や火災のリスクが高まることが懸念される問題です。
現在、違法建築の大規模修繕や大規模模様替えに関する規定は、建築基準法には存在しません。
そのため、違法建築をリフォームする際には、そのままリフォームするか、建築基準法に基づいて再建築するか、といった選択肢があります。

違法建築の大規模修繕・大規模模様替えは建築確認ができない 再建築不可物件と同様に、違法建築についても建築確認申請が不可能な場合があります。つまり、違法建築の大規模修繕や大規模模様替えには、建築基準法に適合するよう再建築するか、あるいはそのまま放置するかの二択しかありません。
建築基準法に適合するようにするためには、既存の不適格事項をすべて是正が必要となります。

来年法改正をされると、確認申請せずに工事ができている大規模リフォームやリノベーションをするためには確認申請が必要となり、手続き代・建築費用の増大が予測されます。
リノベーションをお考えの方は今年がチャンスとなることでしょう。
ぜひお早めにエコハウスにご相談ください。